Juridische complicaties bij het samenkomen van erfpacht- en opstalrechten met contractuele mandeligheid

Mandeligheid door bestemming via een rechtshandeling kent verschillende toepassingen, zoals parkmanagement bij parkeerplaatsen, speelplaatsen, wandelparken, groenstroken, hofjes en buurwegen. Mandeligheid kan bijvoorbeeld worden ingezet door twee eigenaren (A en B) met elk een perceel in eigendom met een gemeenschappelijke toegangsweg. Door de toegangsweg mandelig te maken, kan worden bereikt dat het beheer van de toegangsweg (denk aan kosten voor onderhoud) altijd wordt gedeeld door de eigenaren van de percelen, ook bij een toekomstige vervreemding. Als A zijn erf overdraagt aan C, verkrijgt C van rechtswege ook het aandeel in de mandelige toegangsweg.

Er zijn situaties waarin A niet de eigendom van een perceel heeft, maar een recht van erfpacht of opstal. Ook bestaan situaties waarin een mandelige toegangsweg een gemeenschappelijk opstalrecht betreft. De wettelijke regeling van mandeligheid voorziet niet expliciet in een regeling voor de combinatie met erfpacht- en opstalrechten, maar spreekt juist van een ‘onroerende zaak’ en ‘eigendom’. Zowel Bartels (Asser/Bartels & Van Velten 2017/162-162a) als Gräler (Gräler Mon. BW nr. B27, 2021/1.6.2) nemen het standpunt in dat een dergelijke combinatie – in weerwil van de wettekst – mogelijk is, mits de bepalingen die het desbetreffende beperkte recht beheersen hieraan niet in de weg staan.

Een probleem dat ontstaat bij deze toepassing, destijds gesignaleerd door Holtman (WPNR 1993/6085), is dat beperkte rechten - in tegenstelling tot een eigendomsrecht - kunnen eindigen. Hierdoor kan onduidelijkheid ontstaan over de status van het aandeel in de mandelige zaak wanneer dit gebeurt.

In deze bijdrage wordt de combinatie van contractuele mandeligheid met de rechten van erfpacht- en opstal besproken. Diverse notariële aandachtspunten passeren de revue. In de notariële praktijk vergt dit onderwerp bijzondere aandacht, omdat de wet niet in deze mogelijkheid voorziet.