Bepalen van de ongerealiseerde vermogensmutatie op woning aan de hand van WOZ-waarden

De Hoge Raad heeft – na de op 6 juni 2024 gepubliceerde vijf box 3-arresten – op 14 juni 2024 nog vier arresten over de Herstelwet box 3 gepubliceerd. In twee daarvan speelt de vraag hoe het werkelijk rendement op woningen moet worden bepaald. Eén arrest (ECLI:NL:HR:2024:857) betreft een in Nederland gelegen woning in eigen gebruik en een tweede arrest (ECLI:NL:HR:2024:860) ziet op een Franse woning in eigen gebruik.

De ongerealiseerde waardestijging of -daling in een jaar van een woning (ongeacht of dit wordt verhuurd) moet volgens de Hoge Raad worden bepaald op basis van de Wet WOZ naar analogie van art. 5.20 Wet IB 2001. Niet duidelijk is of dit betekent dat voor het betreffende belastingjaar de begin voor dat jaar vastgestelde WOZ-waarde moet worden vergeleken met de begin van het daarop volgende jaar vastgestelde WOZ-waarde. Aan het verwijzingshof die de omvang van deze vermogensmutatie moet bepalen, heeft de Hoge Raad geen richtlijnen meegegeven. Het Hof, waarvan de uitspraak in cassatie werd bestreden, had de waarde van het eigen gebruik van de in Nederland gelegen woning (het woongenot) op nihil gesteld. In cassatie is de vraag of het woongenot door het Hof terecht op nihil is gezet, niet aan de Hoge Raad voorgelegd.

In het arrest dat ziet op de Franse woning in eigen gebruik, heeft de Hoge Raad geen antwoord gegeven op de vraag of het Hof terecht de waarde van het woongenot op nihil had gesteld, omdat beide partijen geen belang hebben bij de hoogte van de waarde van het woongenot als gevolg van de toepassing van het belastingverdrag met Frankrijk. Het is daarom niet duidelijk of voor de bepaling van het werkelijk rendement het directe rendement van de woning op nihil mag worden gesteld. De Hoge Raad heeft het reeds op 6 juni 2024 gegeven oordeel herhaald dat voor kostenaftrek geen plaats is.