Balletzaal is nog niet getransformeerd tot woning voor heffing overdrachtsbelasting

X verkrijgt in 2015 een voormalige balletzaal met ondergrond, erf, tuin en aanhorigheden. De balletzaal maakte onderdeel uit van een complex dat in 1483 als klooster is gebouwd. In de leveringsakte is bepaald dat de verkoper voor de levering van de onroerende zaak nog een aantal werkzaamheden uitvoert, waaronder het splitsen van de balletzaal door middel van het plaatsen van een woningscheidende wand, het ontkoppelen van de aanwezige installaties en leidingen, het plaatsen van nieuwe raamkozijnen en dakvensters en het aanleggen van nutsvoorzieningen (water, elektriciteit en gas). Na de levering heeft X ook een aantal werkzaamheden uitgevoerd, zoals het realiseren van een hal, keuken, trappen, slaapkamers, badkamer en het leidingwerk. In geschil is of de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging moest worden aangemerkt als woning en daarom het tarief van 2% aan overdrachtsbelasting van toepassing is.
Het Hof oordeelt dat de voor de verkrijging uitgevoerde werkzaamheden onvoldoende zijn geweest om de zelfstandige onroerende zaak ten tijde van de verkrijging naar zijn aard als woning aan te merken. Hierbij is in aanmerking genomen dat de onroerende zaak, met name door het ontbreken van de leidingen voor een keuken en sanitaire voorzieningen, nog niet alle bouwkundige kenmerken heeft van een woning. Dit betekent volgens het Hof dat er nog méér dan beperkte aanpassingen nodig zijn om de onroerende zaak voor bewoning geschikt te maken. Het Hof legt daarbij een ander criterium aan dan de Rechtbank die oordeelde dat meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om de onroerende zaak weer voor een andere vorm van gebruik dan bewoning geschikt te maken en dat daarom het verlaagde 2% tarief van toepassing is. De onroerende zaak is ten tijde van de verkrijging niet naar zijn aard tot woning bestemd, zodat terecht overdrachtsbelasting is voldaan naar het 6%-tarief.