Duurzaamheid en circulariteit: de huurovereenkomst als alternatief voor het opstalrecht

In de transitie naar een circulaire economie is de verduurzaming van bestaande gebouwen en grond essentieel. De beperkte hoeveelheid beschikbare grondoppervlakte vraagt om innovatieve oplossingen, waarbij meerdere gebruiksfuncties worden gecombineerd. Denk aan het plaatsen van zonnepanelen op daken of grond, het installeren van warmtepompen, ‘slimme’ gevels, WKO-installaties, liften, maar ook flexibele woonoplossingen. Steeds vaker wordt de realisatie van duurzame technologieën door de gebouw- of grondeigenaar uitbesteed aan een derde die de installatie voor eigen rekening en risico plaatst en vervolgens exploiteert.

Doorgaans wordt de juridische structuur van zulke samenwerkingsprojecten vormgegeven door middel van een opstalrecht. Het grote voordeel van het opstalrecht is dat de verticale natrekking van art. 5:20 lid 1 sub e BW wordt doorbroken, waardoor de exploitant de eigendom van de installatie behoudt en wordt voorkomen dat de installatie onderdeel wordt van de grondeigendom. Het opstalrecht brengt echter ook verschillende nadelen met zich mee. Zo is overdrachtsbelasting verschuldigd over de gekapitaliseerde retributie en kunnen transactiekosten oplopen vanwege de vereiste notariële tussenkomst. Daarnaast kan het vestigen van een opstalrecht tijdrovend zijn als daarvoor de medewerking van derden nodig is, bijvoorbeeld als de onroerende zaak is gesplitst in appartementsrechten of is bezwaard met een hypotheek. Deze beperkingen kunnen de verduurzaming van vastgoed in de weg staan.

Vanuit de praktijk bestaat daarom de wens om deze duurzaamheidsambities op een alternatieve wijze, buiten het dwingende keurslijf van het goederenrecht, vorm te geven. Het verbintenissenrecht zou deze gewenste flexibiliteit kunnen bieden. Een specifiek perceel grond of (een onderdeel van) een gebouw kan worden verhuurd zonder dat (ook) een opstalrecht wordt gevestigd. Een belangrijk element van deze huurovereenkomst is het wegneemrecht, dat de exploitant het recht geeft de installatie aan het einde van de huurovereenkomst te verwijderen. In dit artikel worden de mogelijkheden en risico’s van de huurovereenkomst verkend – binnen het geschetste kader van verduurzaming - en afgezet tegenover het goederenrechtelijke systeem en het opstalrecht.